Багато квартир – багато проблем
Що не так з системою житлово-комунальних сервісів Одеси?
Вислів: «Купуєш не будинок, а сусідів» був актуальним завжди. А в разі стандартної багатоповерхівки його потрібно множити у кілька разів (відповідно до кількості квартир).У себе вдома людина може спокійно купити шпалери і техніку на свій смак та гаманець, але коли доходить до загальнобудинкових проблем (дах, підвали, заміна водогону і так далі), то тут багато що залежить від свідомості і платоспроможності сусідів. Згідно Закону України «Про приватизацію житлового фонду» від 1992 року, всі багатоквартирні будинки є спільною власністю тих, хто там проживає. Але досі багато людей вважає себе відповідальними тільки за те, що відбувається в межах їх квадратних метрів, а не в самому будинку.
Один за всіх та всі за одного
Хоча законодавством лібералізовано ринок управління багатоквартирними будинками, велику частку на ньому мають колишні ЖЕКи – оскільки мешканці багатьох будинків не обирають собі управителя і їх будинки (часто зношені і старі) продовжують утримувати комунальні підприємства. Станом на 2018 рік 45% від всіх доходів підприємств, які працюють у сфері обслуговування будинків, отримали відповідні комунальні підприємства (графік нижче). Такі дані оприлюднив Центр економічної стратегії.
Джерело: Розрахунки Центру економічної стратегії на даних YouControl .
Як бачимо, велику частку наших з вами платежів за утримання будинків отримують саме КП – часто це колишні ЖЕКи. З іншого боку, діяльність ЖЕКів і підхід до їх ролі на новоствореному ринку управителів різниться в залежності від міста. Наприклад, у Львові міська влада активно працює з мешканцями багатоквартирних будинків і скорочує кількість ЖЕКів через те, що будинки поступово переходять під управління обраних мешканцями компаній.

Натомість у Харкові цей процес, за словами експертів, гальмується – через зацікавленість влади міста зберегти контроль над житловим фондом через власні КП. Однак в багатьох містах України, зокрема в Одесі,місцева влада мало сприяє цим процесам, хоча свідомих перешкод й не чинить.
Одеситка Тетяна Бондаренко понад двадцять років мешкає в багатоквартирному будинку в одному із спальних районів міста і на свідомість своїх сусідів не дуже розраховує. В будинку, де вона проживає, навіть стандартні комунальні послуги не всі вважають за потрібне платити вчасно.

За електрику жителі платять відносно регулярно (бо квартиру відключити легко), а ось внески на утримання житлового фонду та навіть оплату води деякі ігнорують до останнього. І навіть якщо особисто ти сплачуєш всі платежі, немає гарантії, що одного дня тебе не відключать від послуг через недобросовісних сусідів. Принаймні, такі погрози жінка чула неодноразово.
- Теоретично у мене є лічильник води, але проблема в тому, що «Інфоксводоканалу» невигідні індивідуальні договори з мешканцями, тому договір у нас загальний - на будинок, - говорить Тетяна Бондаренко. - Ось і спливають періодично в нашому загальнобудинковому чаті повідомлення на кшталт: «У будинку борг за воду стільки-то. Хто може - заплатіть вперед, а то відключать!» У мене, наприклад, зараз сплачено на 20 кубів вперед, але це не вирішує проблему в принципі. Найсмішніше, що коли воду відключали на день-два (через ремонт), то найзатятіші боржники все ж таки знаходили резерви і гасили частину боргу. А із застосуванням «кротів» в багатоповерхівці якісь технічні складності і не на всіх поверхах це можливо.
Що стосується системи обслуговування будинків, головну роль в якому грають комунальні ЖКС, то Тетяна не може її ні критикувати, ні хвалити. На її думку, дуже багато залежить від людини, яка є представником ЖКС в будинку.

Попередній керівник її ЖКС пішов з місця роботи зі скандалом, залишивши обдерті стіни, але зате прикупив собі позашляховик. Щось він робив, звичайно, але питань залишилося багато. На всі претензії відповідь була одна: «У нас борги, ремонт, крім першочергового, робити нема за що». При цьому що деякі мешканці скидалися грошима і в себе на поверхах проводили роботи власними зусиллями.

Сама жінка свого часу витратилася на гідроізоляцію кухні (із зовнішнього боку стіни), тому що при сильному дощі і поривах вітру квартиру заливало з боку вікна. Теоретично ці витрати їй могли зарахувати в оплату квартири. Але проблема в тому, що «офіційні» організації, які могли видати квитанції з конкретними цифрами, за такий обсяг робіт навіть не бралися (вони могли відремонтувати, наприклад, всю «вертикаль» під'їзду). А приватники, знайдені за оголошенням, природньо, працювали «в чорну».

- Мені здається, що багато наших мешканців теж хочуть порядку, - каже Тетяна Бондаренко. - У всякому разі, спілкування в загальнобудинкових чатах зараз стало активнішим і збори теж періодично проводяться. До нас зараз прийшла нова жінка-голова на чолі нашого господарства, поки намагається розібратися з боржниками і вирішити першочергові питання, на кшталт заміни будинкових насосів. Подивимося, що з цього вийде.
Жінка вважає, що її будинок багато в чому кращий за новобудови, розташовані по сусідству. Сейсмостійкий, вдало розташований, з гарним плануванням квартир. Найбільша проблема в тому, що необхідно привести до ладу загальнобудинкові комунікації. Звісно, є житлові комплекси набагато крутіші, з територією, що охороняється і т.д, але Тетяна не впевнена, що «потягнула» б всі належні там платежі. Поруч народ простіший. Але якщо нічого не зміниться на краще, то років через 10-15 доведеться всерйоз замислюватися над зміною житла.
Проблеми родом з СРСР
На жаль, проблема відповідальності за багатоквартирні будинки коренями йде в Радянський Союз. Чинні статті житлового кодексу не працюють, «найсвіжіше» законодавство по частині відповідальності відносяться до 1983 року, коли ще існував СРСР. Зміни до Житлового кодексу, які вносились за часів Незалежності, стосувались норм житлової площі й подібних речей

Зараз в Одесі працює шість житлово-комунальних сервісів (ЖКС) розташованих в різних районах міста. Але проблема полягає в тому, що тарифи, які є зараз, включають в себе роздуті адміністративні витрати. Через це до половини коштів власників квартир може піти не на вирішення проблем будинку, а на зарплати працівникам ЖКС. При цьому з боку ЖКС не проводиться пооб'єктний облік об'єктів, що потребують реконструкції, та не проводяться звіти перед співвласниками.
- В Одесі дуже багато пам'яток архітектури, які потребують реставрації, - говорить засновник керуючої компанії «Комфорт Сервіс», яка спеціалізується на обслуговуванні багатоквартирних будинків, Сергій Філіппов. - Житло в старих будинках – це переважно елітні квартири, статус яких зумовлений їх площею та географічним розташуванням. Однак проблема в тому, що ціна за послугу управління багатоквартирним будинком в такому житлі є абсолютно договірною. Мешканці платять скільки можуть або хочуть, не орієнтуючись на реальні потреби будинку. А в комунальній системі міста, зокрема і в ЖКСах ніхто не інформує співвласників багатоквартирних будинків про поточний стан речей та необхідність в ремонтах, залишаючи «тарифи» політизованими, тобто максимально низькими. Таке житло можна порівняти з «Ролс Ройсом», який довгий час не ремонтували і в якому всі механізми вийшли з ладу.
Також через законодавчу колізію лишається відкритим питання, хто несе відповідальність за прибудинкову територію. Адже житлові будівлі хоча й передали у приватну власність, земля під ними лишилась у власності держави. І фактично за реєстрами багатоквартирні будинки висять у повітрі. Через це, коли стається якесь порушення на прибудинковій території, то власників будинку в законному порядку не можна притягти до відповідальності, а спроби штрафів легко оскаржуються в судах. Бо ця територія їм не належить.

Міністерство юстиції має провести інвентаризацію і тотальну реєстрацію всіх прав власності. Тільки після цього можна буде розробити механізм для передачі у приватну власність прибудинкових територій та отримати важелі впливу на відповідальних за стан будинку. Що стосується подолання проблем управління, то треба провести такі зміни на рівні держави та місцевого самоврядування:
Отже, незважаючи на те, що держава оголосила про те, що управління будинками – це ринок, до справжньої конкуренції у цій галузі далеко. Але містам варто прямувати до того, аби мешканці створили ОСББ чи обирали собі управителя з приватних компаній. А великі комунальні управляючі компанії мають бути реформовані так само, як і великі державні і комунальні підприємства – на них має бути призначена наглядова рада з незалежними членами та має проводитися регулярний незалежний аудит.

Реформа корпоративного управління дозволить ефективніше управляти такими КП і легше залучати інвестиції – зокрема, в термомодернізацію. А до того мешканці багатоквартирних будинків лишатимуться сам на сам з проблемами свого житла, не знаючи своїх обов'язків та прав.

Текст та візуалізація
Марія Шевчук
Інформаційно-аналітичний сайт informer.od.ua є медійним проектом ГО "Інститут політичної інформації".