Україна +
Від користувача до власника
Що змінюється для жителів в будинках ОСББ?
Будинки одного з одеських ОСМД
ОСББ - об'єднання співвласників багатоквартирного будинку. Ця абревіатура вже міцно увійшла в лексикон українського медіа-поля. Активізацію утворення ОСББ в нашій країні пов'язують з процесом децентралізації і реформами, які проводяться в останні кілька років.

Однак передумови виникнення подібних об'єднань виникли значно раніше. За даними клубу голів правлінь ОСББ Одеси, з початку 1995 по 1 червня 2017 року місті було створено більше 1 600 об'єднань співвласників багатоквартирних будинків.

Що змінюється для жителів квартир, які об'єдналися в ОСББ? На ці питання ми спробували відповісти в ході бесіди з одеськими експертами в сфері діяльності ОСББ і тими, хто є керівниками окремих об'єднань в Одесі.


Юридичні аспекти створення та функціонування ОСББ


Діяльність ОСББ в Україні регулюється цілою низкою законів, які мають загальнодержавне значення і місцевими програмами, які враховують місцеву специфіку розвитку ОСББ.

Станіслав Драганов. Президент Асоціації ОСББ «Розвиток Самоврядування»
«Створення ОСББ регулюється двома законами: Про особливості здійснення права власності в багатоквартирних будинках (№417) і Про ОСББ (№2866). Перший говорить про три форми управління: Загальні збори, ОСББ, Керуюча компанія. Перше діє без створення юридичної особи і передбачає можливість 100% голосування за ті чи інші рішення. ОСББ та Керуюча компанія - вже юридичні особа з можливістю спрощеної системи управління і захисту прав власників квартир та нежитлових приміщень. ОСББ - самостійне об'єднання жителів. Керуюча компанія - призначений управитель і балансоутримувач. В останньому варіанті мешканців будинку ставлять перед фактом такого призначення і її переобрати не можна. Єдиний спосіб обрати іншу керуючу компанію – створити об'єднання жителів (ОСББ) і укласти договір на потрібні послуги з бажаною керуючою компанією або обслуговуючою організацією. Тут головне не передавати будинок на баланс і не передавати рахунок. Це повинно залишитися у ОСББ, щоб була можливість контролю і безболісної відмови від компанії», - пояснює Станіслав Драганов, Президент Асоціації ОСББ «Розвиток Самоврядування».

Станіслав Драганов
Будинок ОСМД
Що стосується Одеси, то на місцевому рівні була прийнята міська цільова програма зі стимулювання і діяльності ОСББ в Одесі на 2016-2018 рр. Програма була прийнята на сесії міської ради 16 березня 2016 року і передбачає кілька аспектів сприяння розвитку ОСББ. Але в основному вона стосується навчання керівників ОСББ і надання консультаційної допомоги.
«Для того щоб розібратися в особливостях ОСББ, потрібно усвідомити одну незвичну для більшості думку – кожен власник володіє не тільки квадратними метрами своєї квартири, але і пропорційною частиною всього будинку (підвал, внутрішньобудинкові комунікації, горище і т.д.). Саме тому у нас в законодавстві власники квартир називаються співвласниками багатоквартирного будинку. Тобто, будинки (за деякими винятками) належать не державі, не місту, а самим мешканцям. Відповідно, і всі турботи по обслуговуванню і ремонту будинку теж лягають на плечі мешканців. Саме ця обставина і дозволяє краще усвідомити всі плюси і мінуси ОСББ», - підкреслює експерт зі створення ОСББ Ярослав Католик.
Ярослав Католик
Будинки ОСМД в Одесі (ж/м Радужний)
Що ОСББ несе для жителів багатоквартирних будинків?

ОСББ для жителів – це можливість якісного та економного обслуговування своїх будинків. Природно, що це всього лише можливість, а не панацея від усіх проблем. Підсумковий результат залежить від багатьох факторів, головними з яких є, з одного боку, активність і згуртованість жителів, а з іншого – порядність і бажання усвідомлювати нюанси управління ініціаторів і керівництва ОСББ.

Ярослав Католик говорить про чотири головні плюси створення ОСББ. На його думку, ОСББ відрізняється гнучкістю управління, фінансовою прозорістю, економністю та свободою управління. Це означає, що після створення ОСББ мешканці можуть самі визначитися з тим, хто буде обслуговувати їхній будинок. Законодавство передбачає, що ОСББ може самостійно укладати договори з необхідними фахівцями (електрики, сантехніки тощо).

«Мешканці на зборах можуть прийняти рішення, що їх будинок буде обслуговувати керуюча компанія, яка сама візьме на себе всі клопоти з обслуговування будинку. Але навіть в такому варіанті керуюча компанія звітуватиме ОСББ з усіх своїх витрат і буде змушена якісно обслуговувати будинок, адже керівники ОСББ можуть не підписати акт виконаних робіт або взагалі розірвати з нею договір і найняти іншу керуючу компанію. Теоретично, мешканці можуть взагалі самостійно виконувати всі роботи в будинку (якщо серед них є сертифіковані фахівці). Закон дозволяє і таке», - говорить експерт.
Ярослав Католик
Будинок ОСМД в центрі міста
Що стосується фінансової прозорості, то крім керівництва ОСББ мешканці обирають і ревізійну комісію, яка повинна стежити за обґрунтованістю всіх витрат. Керівництво та члени ревізійної комісії зобов'язані звітувати перед мешканцями про всі доходи та витрати об'єднання.

Також варто підкреслити, що об'єднання співвласників багатоквартирного будинку є неприбутковою організацією. Відповідно, на відміну від ЖКСів і керуючих компаній воно не платить 20% податку на прибуток. Значить, на цю суму тарифи можуть бути зменшені. Свобода управління полягає в тому, що ОСББ має право як завгодно розпоряджатися будинком і самостійно формувати тарифи, які будуть затверджуватися на зборах мешканців.

Крок назустріч конкуренції: як ОСББ обирають підрядників і виконавців робіт

Одним з найважливіших факторів виникнення та діяльності ОСББ експерти називають можливість формування конкурентного поля виконавців послуг. Якщо коротко, то кожне ОСББ вільно обирати того виконавця послуг, який запропонує оптимальний варіант за принципом ціна/якість.


Ярослав Католик
«Одеса провела конкурс на управління житловим фондом, оскільки ЖКСи втратили право монопольного управління. Відповідно, якщо в будинку не створено ОСББ, то переможець конкурсу призначається керівником цього будинку. Якщо ж в будинку створено ОСББ, то мешканці на загальних зборах самі вирішують, як вони будуть управляти будинком (самі наймати працівників і стежити за їх роботою або ж наймати керуючу компанію). Але Одеська міськрада зайняла дивну і, як мені здається, незаконну позицію, коли для отримання будинку в управління вони вимагають передачу будинку з балансу міста на баланс ОСББ (хоча у ОСББ немає ніякого балансу, адже це спільна власність мешканців). Ці рішення по кожному будинку приймаються на сесії. Без цієї процедури мерія вважає, що будинок знаходиться в управлінні переможця згаданого конкурсу з обслуговування будинків», - підкреслює Ярослав Католик.

У такій ситуації про формування справжнього конкурентного поля мова не йдеться. Подібна позиція вже призвела до низки спірних ситуацій. З одного боку місто стимулює створення ОСББ, з іншого ці організації зустрічають значні труднощі при укладанні договорів з компаніями, які надають послуги на ринку ЖКГ і в більшості випадків є монополістами.


Ярослав Католик
Будинки ОСББ (ж/м Радужний)
Об'єднання (не) для всіх. Що робити мешканцям старого фонду?

Далеко не всі будинки можуть об'єднатися в ОСББ. Якщо в типовій багатоповерхівці кількість квартир (і відповідно відсоток платоспроможних домогосподарств) в більшості випадків достатній для формування ОСББ і вирішення ряду фінансових завдань, то в старому фонді з невеликою кількістю квартир, і старими комунікаціями та інфраструктурою, створення ефективних ОСББ складно собі уявити.

Але є й зворотні приклади, коли ОСББ створюється в історичному центрі міста в невеликих будинках. Станіслав Драганов, в свою чергу підкреслює, що у малих ОСББ є свої плюси.

«ОСББ створюються і в старому житловому фонді, і в новому. Проблеми всюди однакові. Спочатку треба зібрати людей і пояснити що відбувається і що далі робити. Тут виграють будинки в старому житловому фонді. У нас є ОСББ з 4-х квартир в старому будинку на Молдаванці, і з більш ніж 500 квартирами в новобудові. Ось в останньому випадку складно. А там, де 4 квартири, то це люди, які давно один одного знають, вони спілкуються між собою і будь-яке рішення приймається у них простіше, швидше і ефективніше, ніж у того ж багатоквартирного будинку».

Крім того, малі будинки можуть в повному обсязі користуватися державними і муніципальними програмами з енергоефективності, і в ряді випадків використовувати їх більш ефективно.

Що стосується конкретних прикладів, то ми поговорили з керівником ОСББ в будинку старого житлового фонду, який розташований в історичному центрі Одеси за адресою вул. Жуковського, 43.


Станіслав Драганов
ОСМД під керівництвом Дмитра Ковбасюка


Ще до створення ОСББ мешканці цього будинку замінили низку комунікацій, а після початку процесу створення ОСББ вирішили вийти на самоокупність і розвивати унікальність цього двору за допомогою проекту «Двір-сцена». Зараз у дворі регулярно проходять різні культурні заходи. Дмитро показує розроблені групою архітекторів плани з перебудови двору.
Дмитро Ковбасюк
«У наш ОСББ входять всього 9 квартир і 4 нежитлових приміщення. Ми збираємо гроші на кожному заході. Ми хочемо, щоб було більше місця для глядачів, плануємо відремонтувати стару клумбу, відремонтувати невеликий завал і хочемо в кутку встановити сцену. На це потрібні мінімальні гроші. Вже є волонтери, люди, які готові нам допомогти. Не все можна оцінити грошима, хтось може допомогти своєю участю і роботою. Ми відкриті для допомоги і співпраці», - говорить Дмитро показуючи двір старого будинку.

Дмитро Ковбасюк
Створення ОСББ йде в Одесі вельми швидкими темпами. За словами Станіслава Драганова, в місяць створюється близько 80 нових об'єднань. Частина з них активно використовує наявні можливості для проведення енергоефективних рішень.

В цілому формування конкурентного поля в сфері надання послуг завдяки розвитку ОСББ можна оцінювати позитивно, а труднощі, які виникають при створенні та функціонуванні ОСББ, закладено не в самому механізмі об'єднання власників багатоквартирного будинку, а в недосконалості законодавства і діяльності місцевих органів влади.
«Перед тим як розповідати про труднощі, які виникли у нас під час створення ОСББ, ми повинні зважити всі альтернативи. У людей їх буквально дві: або йти в керуючу компанію (колишні ЖКСи), або засновувати ОСББ. ЖКСи справно беруть свої гроші, але вони, як правило, нічого за ці гроші не роблять. Часто вони фізично не можуть щось зробити, в зв'язку з нестачею фахівців. І ось навіщо нам платити ці гроші, навіть виходячи з того, що у нас близько тисячі метрів в будинку? Виходить, що 3,5-4 тисячі ми віддаємо в нікуди. Так, двірники будуть підмітати, але у двір вони вкрай рідко заходять, а на вулиці офіси самі прибирають. Альтернатива одна – платити гроші собі і по можливості щось робити», - каже Дмитро Ковбасюк.

Дмитро Ковбасюк
Текст та візуалізація
Павло Колотвін
Станіслав Кінка
Made on
Tilda